‘저렴한 가격으로 내 집 마련이 가능하다’는 말, 한 번쯤 들어보셨을 겁니다. 바로 지역주택조합, 즉 지주택 아파트를 홍보할 때 가장 많이 내세우는 장점인데요. 분명 매력적인 조건이지만, 혹시 ‘나중에 추가 분담금이 눈덩이처럼 불어난다더라’하는 걱정 섞인 후기도 들어보신 적 없으신가요? 실제로 많은 지주택 사업장에서 조합원을 괴롭혔던 가장 큰 문제 중 하나가 바로 예측 불가능한 수준의 공사비 인상이었습니다. 처음 약속했던 금액은 온데간데없고, 사업 막바지에 이르러 거부할 수도 없는 거액의 추가금을 요구받는 상황은 상상만 해도 아찔합니다.
이러한 문제를 해결하기 위해 정부가 드디어 칼을 빼 들었습니다. 앞으로는 깜깜이 공사비 증액에 제동을 걸고 조합원들의 권익을 보호하기 위한 ‘이중 감시장치’가 도입됩니다. 이제는 더 이상 시공사가 일방적으로 통보하는 공사비를 속수무책으로 받아들이지 않아도 된다는 의미인데요. 과연 어떤 제도가 마련되었고, 우리에게는 어떤 변화를 가져다줄지 구체적인 사례와 함께 꼼꼼하게 파헤쳐 보겠습니다.
왜 지주택은 유독 공사비 증액 문제가 잦았을까?
새로운 제도를 이해하기 전에, 왜 유독 지역주택조합 사업에서 공사비 증액 문제가 빈번하게 발생했는지 그 구조를 먼저 살펴볼 필요가 있습니다. 많은 분들이 오해하는 것 중 하나가 ‘지주택은 처음부터 확정된 분양가로 시작한다’는 생각입니다. 하지만 지주택의 초기 조합원 모집 단계에서 제시되는 금액은 확정 분양가가 아닌, ‘사업 계획상의 추정치’에 가깝습니다. 즉, 일종의 예정 원가인 셈이죠.
사업을 진행하는 과정에서 발생하는 다양한 변수들, 예컨대 토지 매입 비용의 증가, 인허가 절차의 지연, 그리고 최근 몇 년간 급등한 원자재 가격 및 인건비 상승분 등이 이 추정치에 고스란히 반영됩니다. 문제는 이러한 비용 상승 요인을 투명하게 공개하고 조합원들의 동의를 구하는 과정이 순탄치 않았다는 점입니다. 일부 사업장에서는 시공사가 객관적인 근거 없이 과도한 증액을 요구하거나, 조합 집행부와의 불투명한 결탁을 통해 조합원에게 부담을 전가하는 사례가 발생하기도 했습니다. 조합원 입장에서는 이미 막대한 자금이 투입된 상태라 사업이 무산될까 우려되어 ‘울며 겨자 먹기’로 증액안에 동의할 수밖에 없는 구조적 한계가 있었던 것이죠.
새롭게 도입되는 '이중 안전장치', 무엇이 달라지나?
이러한 문제를 근본적으로 해결하기 위해 개정된 주택법에서는 두 단계에 걸친 검증 절차를 의무화했습니다. 이것이 바로 ‘이중 감시장치’의 핵심입니다.
첫 번째 안전장치는 바로 ‘시공사 선정 단계에서의 공사비 검증’입니다. 기존에는 조합이 총회를 통해 시공사를 선정하고 계약을 체결하면 그만이었지만, 앞으로는 시공사와 계약을 맺기 전에 해당 공사비가 적정한 수준인지 공신력 있는 기관의 검증을 받아야 합니다. 국토교통부가 지정한 한국부동산원과 같은 공공기관이 이 역할을 맡게 되는데요. 이 기관들은 설계 도서, 공사비 내역서 등을 면밀히 검토하여 최초 계약 금액에 거품이 끼어있지는 않은지 사전에 확인합니다. 이를 통해 사업 초기부터 터무니없이 낮은 공사비를 제시해 조합원을 현혹한 뒤 나중에 대폭 인상하는 관행을 차단할 수 있을 것으로 기대됩니다.
두 번째 안전장치는 ‘사업 진행 중 공사비 증액 시 적정성 검증’입니다. 사업을 진행하다 보면 물가 상승 등 피치 못할 사정으로 공사비를 올려야 하는 경우가 생길 수 있습니다. 개정안은 시공사가 최초 계약 금액 대비 일정 비율(예: 10%) 이상으로 증액을 요청할 경우, 이 역시 공공기관의 검증을 거치도록 의무화했습니다. 즉, 시공사가 “자재값이 올랐으니 공사비를 올려달라”고 일방적으로 주장하는 것이 아니라, 실제 자재비, 인건비 상승률 등 객관적인 데이터를 바탕으로 공사비 증액의 적정성을 평가받아야 하는 것입니다. 이 과정에서 불필요하게 부풀려진 비용은 걸러지고, 조합원들은 합리적인 근거에 기반하여 증액 여부를 결정할 수 있게 됩니다.
제도 변화가 가져올 긍정적 효과와 실제 사례
그렇다면 이러한 이중 감시장치는 실제 현장에서 어떤 긍정적인 효과를 가져올까요? 가상의 사례를 통해 쉽게 이해해 보겠습니다.
A 지역주택조합이 있다고 가정해 봅시다. 시공사는 최근 철근 가격과 인건비가 30% 급등했다는 이유를 들며, 총공사비를 500억 원 증액해야 한다고 조합에 통보했습니다. 과거 같았으면 조합원들은 시공사가 제시한 자료만 믿고 총회에서 찬반 투표를 해야 했습니다. 정보의 비대칭성 속에서 제대로 된 판단을 내리기 어려웠죠.
하지만 이제는 다릅니다. A 조합은 공공기관에 해당 공사비 증액 요구에 대한 타당성 검증을 의뢰할 수 있습니다. 검증 기관은 해당 기간의 실제 철근 가격 상승률, 동종 업계의 인건비 인상률, 그리고 공사 진행률 등을 종합적으로 분석하여 “시장 상황을 고려했을 때 250억 원의 증액은 타당하나, 나머지 250억 원은 과도하게 책정된 부분이 있다”는 식의 구체적인 의견을 제시해 줍니다. 이 검토 보고서는 조합원들이 총회에서 의사결정을 내리는 데 매우 중요한 ‘객관적인 잣대’가 됩니다. 이를 바탕으로 조합은 시공사와 재협상을 벌여 무분별한 공사비 증액을 막고, 조합원의 소중한 재산을 지킬 수 있게 되는 것입니다.
조합원의 현명한 대처, 여전히 중요합니다
물론, 새로운 제도가 모든 문제를 해결해 주는 만병통치약은 아닙니다. 공사비 검증 제도는 시공사가 공사비 증액을 요구할 때 그 근거의 타당성을 따져볼 수 있는 강력한 ‘무기’를 쥐여준 것이지, 조합원의 역할이 없어진다는 뜻은 아닙니다. 제도가 아무리 잘 갖추어져 있더라도, 최종적인 의사결정의 주체는 여전히 조합원이기 때문입니다.
따라서 지주택 조합원이라면 사업 진행 과정에 꾸준히 관심을 가지고, 조합이 투명하게 운영되는지 항상 감시해야 합니다. 총회에 적극적으로 참여하여 목소리를 내고, 공공기관의 검증 결과와 같은 객관적인 자료를 꼼꼼히 확인하는 자세가 반드시 필요합니다. 이번 주택법 개정은 지주택 사업의 투명성을 한 단계 끌어올리는 중요한 전환점임이 분명합니다. 부디 이 제도가 시장에 성공적으로 안착하여, 더 이상 ‘추가 분담금 폭탄’이라는 불안감 없이 모든 사람이 안정적으로 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있는 건강한 주택 시장이 조성되기를 바랍니다.