안녕하세요! 어렵게 모은 돈인데, 혹시나 잘못될까 봐 얼마나 걱정했는지 몰라요. 주변에서도 심심치 않게 들려오는 피해 소식에 '나는 괜찮겠지'라고 안일하게 생각할 수가 없더라고요. 그래서 정말 밤새워 공부하는 마음으로 전세 계약 전 확인해야 할 것들을 정리해 봤습니다. 여러분의 소중한 보증금을 지키는 데 조금이나마 도움이 되었으면 좋겠네요!
Step 1. 계약 전, 서류 확인은 선택이 아닌 필수!
부동산에서 "좋은 집이라 금방 나가요~"라고 재촉해도, 서류 확인만큼은 절대 서두르면 안 돼요. 가장 기본이면서도 가장 중요한 단계니까요. 꼭 확인해야 할 3대 서류, 바로 등기부등본, 건축물대장, 임대인 납세증명서입니다.
등기부등본, 이것만은 꼭 보세요!
- 표제부: 계약하려는 집의 주소와 실제 주소가 일치하는지 확인하세요. 가끔 다가구주택의 호수를 속이는 경우가 있거든요.
- 갑구: '소유권에 관한 사항'을 담고 있어요. 현재 집주인이 누구인지, 계약하러 나온 사람이 실제 소유주가 맞는지 신분증과 함께 반드시 확인해야 합니다. '가압류', '가처분', '신탁'이라는 단어가 보인다면 위험 신호이니 즉시 계약을 멈추세요!
- 을구: '소유권 이외의 권리에 관한 사항'을 볼 수 있어요. 쉽게 말해 집주인이 이 집을 담보로 얼마나 빚을 졌는지(근저당권)가 나와요. 집 시세의 70%를 넘는 과도한 빚이 있다면 매우 위험합니다.
건축물대장은 '정부24'에서, 등기부등본은 '인터넷등기소'에서 직접 발급받아 확인하는 습관이 중요해요. 부동산에서 보여주는 서류만 믿지 말고, 계약 직전, 잔금 치르기 직전에 총 2번 이상 직접 떼어보는 것이 가장 안전합니다.
임대인의 세금 체납 여부 확인도 필수예요. 만약 집이 경매로 넘어가면, 체납된 세금이 내 보증금보다 먼저 변제되기 때문이죠. 계약 전 임대인에게 '납세증명서'를 당당하게 요구하세요! 2023년 4월부터는 임대인의 동의 없이도 세무서에서 직접 열람할 수 있게 되었으니 꼭 활용하세요.
Step 2. 시세 확인과 보증보험, 안전장치를 마련하세요!
서류가 깨끗해 보여도 안심하긴 일러요. 소위 '깡통전세'를 피하려면 시세 확인이 정말 중요합니다. 깡통전세란 집을 팔아도 대출금과 전세 보증금을 다 갚지 못하는 상태를 말하는데, 이런 집에 들어가면 보증금을 떼일 확률이 매우 높죠.
| 확인 항목 | 확인 방법 및 기준 |
|---|---|
| 적정 시세 파악 | 국토교통부 실거래가 공개시스템, 주변 부동산 여러 곳에 문의하여 매매가와 전세가를 교차 확인합니다. |
| 전세가율 계산 | (전세 보증금 ÷ 매매 시세) x 100. 보통 80%를 넘으면 위험하다고 봅니다. (집주인 대출금 + 내 보증금)이 매매가의 70% 이하인 것이 가장 안전해요. |
| 전세보증금 반환보증 | HUG(주택도시보증공사), SGI서울보증 등 보증보험 가입이 가능한 매물인지 계약 전에 반드시 확인합니다. '안심전세' 앱을 활용하면 편리해요. |
전세보증보험은 이제 선택이 아닌 필수입니다. 비용이 조금 들더라도 수억 원의 보증금을 지킬 수 있는 가장 확실한 방법이에요. 만약 집주인이 보증보험 가입을 꺼리거나, 건물 자체의 문제로 가입이 불가능하다면 그 계약은 다시 한번 생각해보는 것이 좋습니다.
Step 3. 계약서 작성과 잔금, 마지막까지 신중하게!
모든 확인을 마치고 드디어 계약서를 쓸 때도 방심은 금물! 계약서의 모든 내용은 꼼꼼히 읽어보고, 특히 '특약사항'을 적극적으로 활용해야 합니다. 말로만 한 약속은 아무런 법적 효력이 없다는 점, 잊지 마세요!
이런 특약은 꼭 넣으세요!
- "임대인은 임차인의 전입신고 및 확정일자 효력 발생 전까지(익일 0시) 해당 주택에 근저당권 등 다른 권리를 설정하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고, 임대인은 계약금의 배액을 배상한다." (가장 중요!)
- "임차인의 전세자금대출이 은행의 심사 과정에서 부결될 경우, 본 계약은 무효로 하며 임대인은 계약금을 전액 즉시 반환한다."
- "임대인은 임차인의 전세보증금 반환보증 가입에 적극 협조한다. 만약 임대인 또는 주택의 하자로 가입이 거절될 경우 계약은 무효로 하고 계약금을 전액 반환한다."
잔금을 치르는 날에는 오전에 마지막으로 등기부등본을 한번 더 확인하고, 잔금은 반드시 등기부등본 상의 소유주 명의 계좌로 이체해야 합니다. 그리고 잔금을 치른 즉시! 이사한 즉시! 주민센터에 방문하거나 온라인으로 전입신고와 확정일자를 받아야 합니다. 이 두 가지를 마쳐야 비로소 내 보증금을 지킬 수 있는 법적 권리(대항력, 우선변제권)가 생긴답니다.
핵심 요약: 전세사기 예방 체크리스트
복잡하게 느껴지시나요? 이것만은 꼭 기억해 주세요!
- 서류 3종 확인: 등기부등본(갑구:소유주, 을구:대출 확인), 건축물대장, 임대인 납세증명서는 계약 전 직접 발급해서 확인하기!
- 시세 및 전세가율 확인: 주변 시세 대비 너무 비싸거나, 전세가율(전세가/매매가)이 80%를 넘는 집은 피하기!
- 보증보험 가입 확인: 전세보증금 반환보증 가입이 가능한지 미리 확인하고, 계약서에 관련 특약 넣기!
- 계약 및 잔금: 계약은 반드시 집주인과! 잔금은 집주인 명의 계좌로! 특약사항은 꼼꼼하게 챙기기!
- 입주 후 즉시: 전입신고와 확정일자를 받아 내 보증금을 지킬 최소한의 법적 권리 확보하기!
자주 묻는 질문 ❓
전세 계약, 조금만 더 꼼꼼하게 살펴보면 충분히 안전하게 할 수 있습니다. 이 글이 여러분의 안전한 보금자리를 찾는 데 작은 등불이 되길 바랍니다. 더 궁금한 점이 있다면 언제든 댓글로 물어봐 주세요!